본 포스팅은 버팀목 전세자금 대출 한도 계산 방법에 대해서 소개한다. 필자도 마찬가지였고, 홈페이지에서 소개하는 대출 한도의 설명을 한 번에 이해하기 어려웠다. 왜 어렵게 설계를 해둔 것인지 그 내용을 제대로 확인해보고 쉽게 계산할 수 있도록 엑셀을 첨부하도록 하겠다.
본 내용은 2022년 11월 1일에 작성되었습니다.
개요
나라에서 버팀목 전세대출에 2가지 제한을 걸어두었다. 첫째는 대출 한도인데 상한선과 하한선을 설정하기 위해서 복잡하게 설계해두었다. 둘째는 사치라고 판단되는 비싼 집을 구하지 못하도록 전세금액, 즉 임차보증금 한도를 걸어두었다. 보통 전세대출은 전세금액의 몇 퍼센트라고 정하는 것이 일반적이라서 이 2가지는 서로 영향을 준다.
신규 계약 대출 한도
3가지 조건 중에서 가장 적은 금액을 한도로 본다고 한다. 첫째는 금액 조건인데, 서울 인천 경기와 같은 수도권은 1.2억 원, 수도권 외 지역은 8천만 원이다. 둘째는 비율 조건인데, 일반가구는 전세금액의 70% 이내, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 전세금액의 80% 이내이다. 셋째는 담보 조건인데, 한국 주택금융공사 또는 주택도시 보증 공사에서 보증하는 규정에 따라서 담보 한도를 결정하는 것이다. 마지막 세 번째는 말이 어려운데 신경 안 써도 된다. 국가 기관에서 보증을 서는 것인데 첫째와 둘째 조건 내에서 전부 해결될 수 있도록 조치를 취하고 있으니 문제 되지 않는다. 즉, 우리는 첫째와 둘째 조건만 가지고 놀면 된다.
임차보증금 한도
임차보증금, 즉 전세금액에도 상한선이 있다. 나라에서 정한 조건 이상의 집은 버팀목 전세대출을 절대로 받을 수 없다. 일반가구, 신혼가구는 수도권의 경우 3억 원, 수도권 외 지역은 2억 원까지이고, 2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원, 수도권외 3억 원까지이다. 점점 머리가 아파오는 것이 느껴지는데 걱정하지 않아도 된다. 이제 대출 한도와 임차보증금 한도 2가지만 있으면 모든지 계산할 수 있다. 둘을 분리해서 생각해야 하는 것이 핵심이다.
계산 방법
예시를 통해서 확인하는 것이 가장 이해하기 쉽고 빠르다. 예를 들어, 내가 일반가구이면서 수도권에 산다면 임차보증금 한도는 3억 원이다. 3억 원 전셋집을 구한다고 하면 비율 조건 70% 이내를 계산했을 때 대출 한도는 2.1억 원이다. 그런데 금액 조건은 1.2억 원이 최대다. 둘 중에 적은 금액이 최종 대출 한도니까 1.2억 원만 받을 수 있다. 나머지 1.8억 원은 본인이 직접 구해서 부담해야 한다. 이 사실로 알 수 있는 것은 대출 한도는 최대 1.2억 원이라는 것이다. 그 이상은 절대로 받지 못한다. 아래 엑셀 시트를 참고해서 각자의 대출 한도를 계산하길 바란다.
최고 대출 한도 1.2억 원을 받을 수 있는 임차보증금 범위
내가 계약할 전셋집의 임차보증금이 약 1.7억 원 정도 되면 대출 한도 1.2억 원까지 꽉 채워서 받을 수 있다. 그 이하로 내려가면 대출 한도는 감소하게 된다. 위 엑셀 계산기를 통해서 확인해봤겠지만 대출 한도가 높아지면 본인 부담금도 올라가게 된다. 세상 이치가 원래 그런 것이다. 더 좋은 집에 살려면 본인이 부담해야 할 돈도 커지기 마련이다.
갱신계약의 경우
재계약을 하는 경우에는 임대차 보호법에 따라서 최대 5%까지만 보증금을 증액할 수 있다. 이 때는 금액 조건 1.2억 원, 8천만 원이라는 조건이 적용되지 않고 무조건 비율 조건만 적용된다. 일반가구는 증액된 금액의 70% 이내, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 80% 이내이다. 예를 들어, 처음 임차보증금이 1억 원이어서 대출한도 7천만 원을 받았다가 재계약으로 5% 올라서 보증금이 1억 5백만 원이 되었다고 가정해보자. 이때 대출한도는 7천350만 원이 된다. 은행에서 350만 원을 더 추가로 대출해준다.
본인 부담금 해결 방법
전세가 꼭 능사는 아니다. 금리가 변동하는 시기에는 월세보다 더 비싼 월 이자를 부담해야 될 수 있다. 이럴 때는 지자체에서 제공하는 월세 지원금과 금융권에서 제공하는 월세 대출을 더해서 해결하는 편이 훨씬 낫다. 굳이 전세로 들어가야겠다면 서민 정책자금 또는 전세계약서 담보대출을 이용해서 저금리로 활용하는 방법이 있다. 다만 조건이 까다롭다는 게 문제인데 여력이 되지 않는다면 신용대출받는 것도 나쁘지 않다. 본인 부담금 규모가 그렇게 크지 않기 때문에 요즘 최저임금 수준으로도 충분히 갚을 수 있을 정도로 월 이자가 저렴한 편이다.
지금까지 버팀목 전세자금 대출 한도 계산 방법에 대해서 알아보았다. 숫자 놀이에 어려움을 겪었던 분들에게 도움이 되길 바란다.
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