전입신고 불가 특약으로 계약하려는 분 또는 이미 그러한 상황에 놓인 분들 중에서 보증금 미반환 문제로 고민하고 있는 분들을 위해 해결 방법 2가지에 대해서 소개한다. 핵심은 법원의 이용해야 한다는 것이고, 그러기 위해서 법률 전문가의 도움을 필요하다는 것이다.
본 내용은 2023년 2월 1일에 작성되었습니다.
문제 요약
전입신고와 형제라고 할 수 있는 확정일자까지 2가지를 모두 하지 않거나 늦게 한 경우 2가지 문제가 발생한다. 하나는 계약하고 하루 뒤에 집이 갑자기 경매로 넘어가면서 보증금을 다 날려먹는 경우이고, 다른 하나는 전세보증보험에 가입을 했어도 구제를 받지 못할 수도 있다는 것이다. 나름 보증금을 지키기 위해서 인터넷에 떠도는 내용을 진행하긴 했지만 가장 첫 번째로 시행해야 할 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 본인이 맞서 싸울 권리가 없다. 계약을 이미 한 상태라면 아래 해결 방법을 참고하기 바라고, 계약 전이라면 보증금 지키는 방법을 참고하기 바란다.
해결 방법
1. 전세권 설정
전세권은 전입신고 없이도 보증금을 지킬 수 있는 권리를 말한다. 집주인의 동의가 있어야 가능한 것이기 때문에 적절한 합의가 필요하다. 세입자가 전세권을 설정하면 집주인이 받는 불이익은 딱 한 가지다. 나중에 보증금을 반환해 달라고 요청했을 때 집주인이 지체를 하게 되면 세입자가 건물을 경매로 넘겨버릴 수 있다는 것이다. 집주인들 대부분은 이런 명확한 사실을 모르고 일단 안 좋다고만 알고 있어서 동의하지 않는 경우가 많은데 "민법 제318조 전세권자의 경매 청구권"을 보여주면서 세입자가 어떤 경우에서든 경매를 청구하지 않겠다고 특약을 걸겠다고 하면 동의해 준다.
전세권은 법원 등기소에 가서 신청을 해야 하는데, 서류를 준비하는 것부터 시작해서 절차가 매우 복잡하기 때문에 대부분 법무사를 통해서 해결하는 경우가 많다. 본인이 직접 진행해도 되지만 직장인이라면 연차를 여러 번 써서 법원에 방문하고 수정해야 할 사항이 있으면 거기에 대응을 해야 하기 때문에 여러모로 손해다. 연차로 소진되는 돈으로 차라리 법무사를 쓰는 게 백배 낫다.
2. 소액임차인 최우선변제권 활용
집이 경매로 넘어갔을 때 나라에서 정한 보증금 범위로 계약한 세입자들을 위해서 보증금 일부를 확정적으로 돌려주는 제도이다. 그런데 전입신고가 반드시 되어 있어야 이것을 활용할 수 있다. 다행히 최근 법원 판례를 보게 되면 전입신고 불가 특약으로 계약한 건에 대해서 법적 효력이 없다고 판결 난 것이 많기 때문에 소송으로 가게 되면 세입자에게 유리한 부분이 많다. 소송에서 유리한 조건에 있으려면 당연히 해당 사건과 관련해서 경험이 많은 법률 전문가, 즉 변호사를 잘 만나야 한다. 말이 소액이지 나라에서 정한 소액 범위는 서울의 경우 2023년 기준으로 1억 6,500만 원 이하다. 대출을 받았다면 모르겠지만 본인이 모두 부담을 했다면 거액이기 때문에 변호사 수임료가 아까운 게 아니다.
지금까지 전입신고 안 하고 보증금 미반환 문제 해결 방법에 대해서 알아보았다. 내 돈을 지키기 위해서 법무사 혹은 변호사와 상담받기 위한 꿀팁도 함께 참고해 보기 바란다.
변호사 상담 요령 3단계
